西盟佤族自治县城镇保障性住房租金和销售价格实施方案

（试行）

为规范和加强全县城镇保障性住房管理工作，建立和完善多层次的住房保障体系，有效解决城镇中低收入家庭的基本住房需求，确实保障城镇中低收入家庭的基本住房权益，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《廉租住房保障办法》（建设部 发展改革委 监察部 民政部 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 统计局令162号）、《云南省人民政府关于印发云南省公共租赁住房管理暂行办法的通知》（云政发〔2012〕14号）、《云南省发展和改革委员会 云南省住房和城乡建设厅关于进一步加强城镇保障性住房价格管理的通知》（云发改物价〔2013〕2094号）、《云南省城镇保障性住房租金和销售价格的相关规定等规定》等文件精神，结合我县实际，制定《西盟佤族自治县城镇保障性住房租金和销售价格实施方案》。

一、城镇保障性住房租金标准和销售价格的指导思想、基本原则、实施范围

（一）指导思想

以科学发展观为统领，认真贯彻落实中央、省、市关于城镇保障性住房管理的规定和要求，本着以人为本、关注民生、公开透明的原则，进一步规范全县城镇保障性住房价格管理，促进城镇保障性住房建设，逐步改善我县城镇中低收入家庭的住房困难问题，有效解决城镇中低收入家庭的基本住房需求，确实保障城镇中低收入家庭的基本住房权益，维护社会和谐稳定，促进全县经济社会平稳较快发展。

（二）基本原则

租金标准收取原则：廉租住房租金原则上由房屋的维修费和管理费两项构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。廉租住房、政府投资建设和运营管理的公共租赁住房租金标准实行政府定价。企业或其他机构投资建设和运营管理的公共租赁住房租金标准实行政府指导定价，并向社会公示。

城镇保障性住房销售原则：城镇保障性住房销售价格实行政府指导价，销售价格的浮动幅度由有定价权的价格主管部门在核定价格时一并确定，但不得低于成本价。城镇保障性住房的销售价格的基准价格由开发成本、税金和利润三部分组成。

（三）实施范围

城镇保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、限价商品住房、经济适用住房和城市棚户区改造住房等政策性住房。城镇保障性住房销售主要包括：限价商品住房、经济适用住房和城市棚户区改造住房等政策性住房以及符合“先租后售”有关规定的廉租住房、公共租赁住房。

二、廉租住房、公共租赁住房租金标准

（四）廉租住房租金标准

廉租住房租金以建设成本为基础，根据城镇低收入家庭（承租人）收入状况及经济承受能力，实行政府定价。结合我县实际，制定廉租住房租金收取标准，具体标准如下：

1.城镇低收入住房困难家庭廉租住房，租金标准执行1.2元/平方米.月；

2.政企合建廉租住房，租金标准执行2元/平方米.月；

3.乡镇教师廉租住房、乡镇卫生院廉租住房租金标准参照乡镇公共租赁住房租金标准，执行3元/平方米.月。

（五）公共租赁住房租金标准

公共租赁住房租金以建设成本为基础，实行政府定价。根据我县经济发展水平、承租人收入状况和市场平均租金水平，结合不同区域不同地段建设的公共租赁住房，制定公共租赁住房租金收取标准。具体标准如下：

1.县城总体规划范围内的公共租赁住房，租金标准执行4元/平方米.月；

2.乡镇政府驻地公共租赁住房，租金标准执行3元/平方米.月。

3. 公共租赁住房租金收取标准按市场价格的涨幅进行调整。

（六）租金管理

城镇保障性住房租金收取由项目建设单位根据西盟县保障性住房租金标准进行收取，收取租金严格执行收支两条线管理，并足额上缴县财政。租金使用根据城镇保障性住房租金管理办法用于保障性住房维修及管理，并报经县人民政府审批后使用。

三、城镇保障性住房销售价格

城镇保障性住房销售主要包括：限价商品房、棚户区改造项目和经济适用住房等政策性住房以及符合“先租后售”有关规定的廉租住房、公共租赁住房。城镇保障性住房销售价格实行政府指导价，销售价格的浮动幅度由有定价权的价格主管部门在核定价格时一并确定，但不得低于成本价。城镇保障性住房的销售价格的基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

（一）开发成本

开发成本包括土地取得成本、勘察设计费、项目前期费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息等组成。

1.土地取得成本：取得土地所需支付的出让（划拨）土地价款及相关税费。

2.勘察设计费：水土保持方案编制费及工程地质勘查费。

3.项目前期费：住宅小区的“三通一平”（通路、通电、通水，平整土地）、可研、初步设计、环评、勘察定界、施工图设计、拦标价编制、招投标代理、工程监理、实体检测、防雷检测等费用。

4.建筑安装工程费：列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括主体房屋部分的土建（含桩基）、水电设备安装、消防等设备安装工程费及附属工程费用（项目主体工程费以审计局审计结算造价为依据，以有资质的房屋评估中介机构评估价格为参考）。

5.住宅小区基础设施建设费：住宅区划红线以内的公共管理线和道路工程费，包括住宅小区内的道路、供水、排污、绿化、环卫等设施建设费用。

6.管理费：指开发建设单位在开发城镇保障性住房期间发生的各项组织管理费用。包括工资、办公费、正常合理的销售费用等项支出的实际发生费用。按照不超过以上1至4款规定费用的2%计算。

7.贷款利息：在开发建设城镇保障性住房期间，为筹措建设资金而发生的贷款利息支出。贷款利息在扣除政府补助租金后，按开发建设实际投入资金的构成据实计入，利率按中国人民银行公布的同期法定利率计算，建设周期按该保障性住房项目建设的平均周期计算。

贷款利息=（开发成本+管理费+其它计息费用）×贷款比例 ×月利率 ×建设周期（月）

（二）税金

依据国家税收法律、法规的规定应当缴纳的相关税收，税金依照国家规定的税目和税率计算。

（三）利润

按照第（一）条1至4款规定费用之和的：

1. 经济适用住房利润率按不超过3%计算；

2.限价商品房利润率不超过5%计算；

3.企业或单位自建属棚户区改造住房销售给本企业或

单位职工的不得盈利，利润为零。企业或单位将土地交由开发经营企业开发建设属棚户区改造的住房，销售给本企业或单位职工的盈利率不得超过3%计算。

4.政府主导建设的廉租住房、公共租赁住房销售价格不得盈利，利润为零；政府与企业共建的廉租住房、公共租赁住房的销售价格，政府投资的部分不得盈利，企业投资的部分利润率不超过2%计算；企业或其他机构投资建设的廉租住房、公共租赁住房的销售结构利润率不超过2%计算。

   （四）城镇保障性住房在开发建设中享受了优惠政策的已优惠减免的费用不得计入成本中。

   （五）住宅小区内的经营性设施的建设费用，开发单位留用的办公用房，经营用房的建筑安装费用以及应由开发单位分摊的各种费用，各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐款和其他费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款，以及按政策规定应减免及其他不应计入的费用不计入城镇保障性住房销售价格中。

   （六）达到出售条件的城镇保障性住房（不含廉租住房和公共租赁住房），以及棚户区改造中配建的商品房，开发单位要按照国家管理商品房预售有关规定执行。

   （七）房屋共有建筑面积、小区内的基础设施及非营业性公共配套设施的建设费用已经以价格的形式进行了分摊，开发单位不得再作面积分摊。

   （八）住宅小区统一安装的太阳能燃气（电）热水器等配套设施的，在房屋销售时应当告知购房人，本着据实、合理的原则，在购房合同中就其价格以明确条款加以约定。

   （九）城镇保障性住房销售价格计算公式：

1.按套计价销售的城镇保障性住房基准价格=（总成本价+利润+税金）÷实际可销售的城镇保障性住房的总套数。

2.按套内建筑面积计价销售的城镇保障性住房基准价格=（总成本+利润+税金）÷（实际可销售的城镇保障性住房的总建筑面积+幢内幢外的共有建筑面积）。

（十）城镇保障性住房销售价格经当地价格和住房城乡建设主管部门报县人民政府批准公布执行，任何单位和个人不得擅自提高。开发单位依据有权部门审批的城镇保障性住房价格与购房者的预售价格的基础上，按照“多退少补”的原则进行最终结算。

四、如因国家法律、法规、政策调整，本实施方案将依法进行调整。

五、本实施方案由县住房保障部门、县发展部门会同县有关部门负责解释。

六 本实施方案报经县人民政府审批后施行。

西盟佤族自治县              西盟佤族自治县住房

发展和改革局                    和城乡建设局

                 2014年2月13日